Ситуация напоминает пузырь, который рано или поздно лопнет. Строительные компании сегодня буквально пылесосят клиентов. Квадратные метры дешевеют, а рекламные бюджеты растут. Покупателям квартир в еще непостроенных домах обещают удобную инфраструктуру и красивую архитектуру; если из нового микрорайона в области будет виден МКАД, то в рекламных статьях пишут, что объект находится в 20 минутах от центра Москвы. Некоторые аналитики сравнивают это с ситуацией, которая предшествовала массовой зачистке банковского сектора – из-за проблем с ликвидностью банки заманивали клиентов высокими процентами по вкладам. Девелоперы притягивают дольщиков, предлагая им квартиры возле МКАД по цене от 2 млн. рублей. Одновременно с этим поступает все больше новостей о финансовых проблемах у застройщиков и неоднократных срывах сроков сдачи объектов.
Плати и жди
За примерами далеко ходить не надо. Сразу после Нового года корпорация «Баркли» в очередной раз перенесла срок сдачи квартир первой очереди ЖК «Медовая долина». Теперь строительство планируют закончить во II квартале 2018 года, изначально компания намеревалась сдать объект в эксплуатацию в I квартале 2017 года. Дольщики «Медовой долины» объединяются в соцсетях и пытаются понять, когда они получат ключи от оплаченных и почти построенных квартир. Многие из них говорят, что морально готовы к новому переносу сроков.
В конце минувшего года появились слухи о финансовых сложностях застройщиков, которые участвуют в решении проблемы дольщиков СУ-155. Они взяли на себя обязательства по предоставлению квартир жильцам, достройке 12 социальных объектов, а также по погашению налоговой и кредитной задолженности банкрота. Все это стоило «санатору» 9 млрд. рублей, некоторые дольщики города-события Лайково стали сомневаться в своевременной сдаче объектов. Опасения людей можно понять, ведь не забылась еще история Бинбанка, «надорвавшегося» при оздоровлении других кредитных учреждений. А банк по сравнению со строительной фирмой – гораздо более прозрачная организация, реальное положение застройщика можно скрывать до самого последнего момента.
Бег в колесе
В 2017 году, несмотря на ощутимую нехватку спроса, девелоперы продолжили выводить на рынок новые проекты. Для этого есть две причины. Во-первых, сегодня застройщик вкладывает 20-30% стоимости объекта на его стартовом этапе, часто – еще до получения разрешения на строительство. В таких условиях проект невыгодно класть под сукно, лучше выйти на рынок и начать продажи дольщикам, чтобы запустить строительство. Во-вторых, в связи с ужесточением законодательства и грядущей заменой долевого строительства проектным финансированием (деньги для строителей подорожают), девелоперы решили запустить максимум проектов по «старым» правилам. В 2018 году аналитики прогнозируют запуск рекордного объема новостроек – 140 жилых и апартаментных комплексов общей площадью 30 млн. кв. м, из-за этого предложение может превысить спрос в 2,8 раза. В таких условиях возможно появление новых «строительных пирамид», когда за счет дольщиков одного объекта финансируют строительство другого, как это делала обанкротившаяся СУ-155.
Все это было бы не так страшно, если бы продажи квартир росли так же уверенно, как и объемы строительства. Но этого не происходит. Перед Новым годом стало известно, что «Группа ЛСР» - один из гигантов отечественной стройиндустрии – может продать свой домостроительный комбинат в Москве, поскольку он загружен примерно на 40%. Убыток ЛСР за первую половину 2017-го составил 1 млрд рублей.
Надежда на бюджет
Чтобы поправить свое финансовое положение застройщики сегодня буквально дерутся за то, чтобы попасть в программу реновации. Строительный концерн «Крост», который считается одним из возможных бенефициаров этой программы, недавно заявил, что готов увеличить свои действующие мощности в два раза, чтобы строить по 300 тыс. кв. м. жилья в год. Увеличить объемы по вводу жилья способны и другие крупные игроки. Все они должны выплачивать банкам кредиты, для некоторых проблема с недостаточным спросом на квартиры может оказаться фатальной. Кстати, известно, что все проблемные банки – «Открытие», МКБ и БИН активно инвестировали в московскую недвижимость. Проблемы у кредиторов начались как раз тогда, когда снижение цен на рынке перестало компенсироваться ростом продаж. Эксперты считают, что цены на квартиры в московских новостройках достигнут дна в 2020 году. Вполне возможно, что далеко не все крупные застройщики доживут до этого момента.
Атлантида российских девелоперов
В 2018 году предложение на рынке московских новостроек может превысить спрос почти в три раза. Девелоперы продолжают заманивать дольщиков низкими ценами, а в случае проблем надеются на помощь из бюджета. Дольщики опасаются теперь уже краха самих застройщиков.