Тогда как большинству россиян о новой квартире остаётся только мечтать. По данным Института экономики города, в 2020 году коэффициент доступности жилья* (КЖД) составил 3,3 года, что на 5,7% больше, чем годом ранее. Ухудшилась ситуация, по свидетельству экспертов, из-за двух факторов. Во-первых, из-за низких объёмов строительства, виной чему во многом стала пандемия. Во-вторых, из-за льготной ипотеки, приведшей к повышению цен на жильё. В результате цены на недвижимость на первичном рынке в некоторых регионах взлетели на 110–130%. А ведь изначально планировалось совсем иное.
Льготная ипотека должна была помочь россиянам решить наконец свои жилищные проблемы. Хотя вся история регулирования девелоперского рынка красноречиво свидетельствует: по факту чиновники никогда даже не ставили задачу сделать жильё доступным.
Коэффициент недоступности
Последний раз КДЖ упоминается в нацпроекте, посвящённом жилью, в редакции 2012 года. Тогда целевым показателем нацпроекта закладывалось, что к 2017 году КДЖ должен составить 2,1 года. По факту же коэффициент составил 2,7 года. В обновлённой редакции жилищного нацпроекта от 2018 года от КДЖ было решено отказаться в принципе. Основной упор стал делаться на размер ипотечной ставки и объёмы ввода нового жилья. Автором обновлённого нацпроекта стал Виталий Мутко, написавший документ, будучи в должности первого вице-премьера. С января 2020 года г-н Мутко отправился исполнять собственноручно написанный проект, заняв должность главы госкорпорации Дом.рф.
Что интересно – в прошлом году все мечты авторов нацпроекта сбылись. Льготная ставка по ипотеке составила аж 6,5% годовых. Для сравнения: в нацпроекте был заложен показатель в 7,9% к 2024 году. Правда, результат получился прямо противоположный – жильё стало ещё более недоступным. Новый рецепт доступности жилья недавно представил Минстрой.
Согласно проекту Стратегии развития отрасли до 2030 года исправить ситуацию обещают в том случае, если ежегодно на рынок будет выводиться 120 млн квадратных метров жилья. Не исключено, что цифру эту переписали из приснопамятного нацпроекта г-на Мутко. В целевых показателях на 2024 год там тоже указываются всё те же «волшебные» 120 млн «квадратов». «Вопрос, а надо ли столько? Откуда вообще взялась эта цифра?
Например, в Петербурге и Ленинградской области до последнего времени в год поглощалось максимум около 4–5 млн квадратных метров. Но сейчас объёмы сокращаются, потому что рост жилого фонда на 3–4% в год – это достаточно много. А так как это продолжалось на протяжении десяти лет, мы получили серьёзный прирост нового строительства в целом, – рассуждает руководитель проекта LifeDelux.ru Сергей Бобашёв. – Я не верю в 120 млн квадратных метров, потому что, например, Петербург уже сокращает объёмы строительства. Может быть, отрасль собираются развивать за счёт строительства новых городов в Сибири, но что-то мне подсказывает, что это нереально».
При этом чиновники, похоже, уже готовы наступить на те же грабли. Так, в конце октября спикер Госдумы Вячеслав Володин предложил рассмотреть возможность привязки ипотечных ставок к среднему уровню заработка в каждом из регионов. Это нововведение поддержал глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков, отметивший, что дифференциацию ставок можно было бы реализовать в рамках программы государственной льготной ипотеки.
Напомним, что программа была продлена до 1 июля 2022 года. Правда, отныне льготная ставка составляет 7% вместо прежних 6,5%, а максимальная сумма кредита уменьшена до 3 млн рублей для всех регионов. Однако для большинства жителей российских регионов это тоже немалые деньги, позволяющие приобрести более-менее нормальную квартиру. Значит, решение правильное?
«Дополнительное субсидирование ипотеки в депрессивных регионах путём привязки размера ипотечной ставки к уровню среднего заработка приведёт только к увеличению темпов роста цен на жильё, – уверен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – А значит, опять в выигрыше останутся банкиры и застройщики».
Девелоперы подсчитывают прибыль
Если предположить, что главной целью всех государственных жилищных проектов является получение прибыли банкирами и девелоперами, то всё встаёт на свои места. Причём за их обогащение заплатит бюджет, то есть все россияне. Как следует из аналитической записки Банка России «Жилищное строительство», в прошлом году расходы федерального бюджета на субсидирование ипотечных ставок составили около 40 млрд рублей. В 2021–2022 годах эта цифра может вырасти вдвое.
Объём портфеля льготных ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, оценивается в 400 млрд рублей. При этом более 80% всех выданных кредитов с госсубсидиями пришлись на пятёрку банков: «Сбер», Альфа-Банк, ВТБ, ФК «Открытие» и Россельхозбанк. Интересно заметить, что в последние два года на рынке продолжается тренд по консолидации девелоперских компаний. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в январе – июне текущего года обанкротилась 91 компания-застройщик. В общей же сложности количество банкротств в этом году увеличилось на 14% по сравнению с 2020 годом.
То есть на рынке появляются монстры, которые могут контролировать цены и диктовать свои условия покупателям жилья. «Всё это в теории может привести к значительному усилению девелоперского лобби и вероятному ценовому сговору, – предполагает совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин. – Хотя скорее возможен иной сценарий – увеличение роли застройщиков, финансируемых из бюджета при некотором ослаблении позиций рыночных игроков».
Чем занят Виталий Леонтьевич
Кстати, один такой государственный «монстр» на рынке уже функционирует – госкорпорация «Дом.рф». Официально её задачей является повышение доступности жилья, развитие жилищной сферы и привлечение инвестиций. «Мы закончили год с прибылью 20 млрд, а в этом году, сейчас по полугодию, у нас будет прибыль 13 млрд», – так докладывал о работе Дом.рф Виталий Мутко президенту Владимиру Путину в августе прошлого года.
Чистая прибыль Дом.рф по МСФО в кризисном 2020 году составила 26,3 млрд рублей, что на 29,4% больше, чем годом ранее. Основные статьи доходов корпорации – банковская деятельность (читай – ипотечные кредиты), а также операции с ценными бумагами и продажа федеральной собственности. О последнем занятии следует сказать особо. Так, среди выставленных на продажу лотов значатся историческое здание в Москве на Зубовской ул., признанное объектом культурного наследия, а также небольшое помещение в центре столицы в Благовещенском переулке. Ранее Дом.рф также выставлял на продажу старинную усадьбу в центре Саратова, историческое здание в центре Пензы и другие подобные объекты. Что ж, судя по всему, на фоне распродажи исторических зданий до развития концепции доступного жилья для россиян у г-на Мутко пока ещё просто не дошли руки.
* КДЖ представляет собой некую идеальную величину и показывает, сколько времени потребуется среднестатистической российской семье на приобретение жилья площадью 54 квадратных метра. Расчёты делаются при условии, что все 100% годовых доходов семья тратит исключительно на приобретение жилья.