Экспансия на фоне долгов

В конце декабря прошлого года Роман Авдеев, основной бенефициарный владелец Московского кредитного банка (МКБ), купил девелоперскую компанию «Опин» у владельца группы «Онэксим» Михаила Прохорова.

 В «Онэксиме» и УК «МКБ капитал» (компания, управляющая активами Авдеева) утверждают, что сделка была денежной, но ее сумму стороны не раскрывают. При этом долги «Опина» превышали его капитализацию на момент сделки примерно в шесть раз (25,8 млрд руб. против 4 млрд руб. соответственно), и как раз самые большие долги были перед МКБ. Так что Авдеев мог бы забрать «Опин» в счет долга, но заплатил, по данным «Ко», около 16 млрд руб. Девелоперский бизнес Авдеева вырос, но он стал дополнительным источником риска для МКБ. 

«Опин» вчера и сегодня

Авдеев приобрел 90,99% ПАО «Опин» через OOО «Концерн «Россиум», единственным владельцем которого он является. Сегодня «Опин» – это 450 000 кв. м жилой недвижимости в проектах разной степени готовности (в основном в Московской области) и 28 000 га подмосковной земли, в том числе сельхозугодья. Помимо «Опина», Авдеев купил у Прохорова девелоперский проект «Торпедо» – жилой комплекс (251 500 кв. м) с коммерческой недвижимостью (46 000 кв. м) в районе стадиона им. Эдуарда Стрельцова, который предстоит отреставрировать. Рыночная стоимость проекта «Торпедо» до начала строительства – от $300 млн (оценка Kalinka Group) до $100 млн (источник, близкий к МКБ). По данным «Ко», Авдеев заплатил за «Торпедо» примерно $100 млн – по нижней границе. Что касается огромного земельного банка в 28 000 га, то новый хозяин намерен постепенно распродать его, как это делала и группа «Онэксим».

На вопрос «Ко», платил ли концерн «Россиум» деньги за «Опин» и «Торпедо», первый вице-президент МКБ Капитал (управляющая компания OOО «Концерн «Россиум»)  Алексей Степаненко и представитель «Онэксима» ответили положительно, но сумму сделки раскрыть отказались. «Помимо «Опина», мы приобрели у «Онэксима» проект «Торпедо» на Симоновской набережной, а это довольно дорогой проект», – говорит Алексей Степаненко. Можно предположить, что Прохоров получил за оба актива около 16 млрд руб. – 10 млрд руб. за «Опин» и 6 млрд руб. за «Торпедо».

Михаилу Прохорову «Опин» достался в ходе раздела активов с владельцем холдинга «Интеррос» Владимиром Потаниным в 2010 г. Тогда земельный банк девелопера составлял 38 000 га в Московской, Владимирской и Тверской областях, компании принадлежал канадский производитель каркасно-панельных домов Viceroy Homes, она строила коттеджные поселки бизнес-класса – Павлово, Пестово, Мартемьяново и др. Но инвестиции в канадскую компанию пришлось признать обесценившимися: загородные коттеджи за $0,5 млн из каркасно-панельных конструкций москвичи покупать отказались. А вся компания «Опин» в 2010 г. стоила $500 млн, или 15 млрд руб. по курсу 2010 г., и это было в 3,7 раза дороже, чем конце 2016 г., на момент ее продажи Роману Авдееву. 

У концерна «Россиум» уже есть своя девелоперская компания «Инград» с портфелем проектов общей площадью 1,5 млн кв. м и 180 га земли. Пока что «Опин» и «Инград» будут работать как две самостоятельные компании. 

Стоит заметить, что контролируемый Романом Авдеевым МКБ кредитует все девелоперские проекты «Инграда», в МКБ – это отрицают. К тому же, у банка есть собственные строительные проекты. Общая площадь проектов Инграда и МКБ около 2 млн кв. м. Между тем ЦБ может отказать МКБ в государственной помощи, если доля кредитования аффилированных лиц достигнет 20%. К тому же, у МКБ в четвертом квартале, впервые в 2016 г., появились убытки и выросли резервы по просроченным кредитам. В МКБ сообщили, что убытки были только в октябре и ноябре, по итогам 4 –го квартала у банка – прибыль.

Кто не рискует, тот не пьет шампанское

Роман Авдеев – один из немногих крупных предпринимателей, которые даже в условиях затянувшегося кризиса позволяют себе агрессивно развивать бизнес и покупать новые активы. Свою экспансию Авдеев ведет в банковской сфере, фармацевтике и девелопменте. 

Можно вспомнить, что как раз в разгар «украинского кризиса» в конце декабря 2014 г. в отделениях МКБ было не протолкнуться. Рубль накануне рухнул, и люди стояли в очередях, чтобы вложить свои обесценившиеся деньги под высокие проценты, которые обещал МКБ. Банк давал по своим депозитам выше рынка на 3–4% годовых – больше 12%. И в числе вкладчиков оказалась, по данным РБК, одна из крупнейших компаний России – «Роснефть». Это было рискованно, но банк не просто выжил, а серьезно вырос – в течение 2015 г. активы МКБ увеличились вдвое, до 1,2 трлн руб., и он занял 11-е место в рейтинге российских банков. Кроме того, Роман Авдеев в 2015 г. приобрел 62,9% крупной аптечной сети A5, а осенью того же года МКБ провел IPO и SPO, в ходе которых привлек 29,8 млрд руб. 

Параллельно в 2015 г. Авдеев развернул собственный девелоперский бизнес. Ранее у него было риелторское агентство «Домус финанс», но в 2015 г. он купил компанию «Инград» и начал агрессивную скупку участков в Москве и Подмосковье под девелоперские проекты. 

Синергия и долги

Концерн «Россиум» получил активы «Опина», а МКБ достались его долги. Долг «Опина» перед МКБ составляет $180 млн, или около 10,9 млрд руб. по текущему курсу. Все долларовые кредиты «Опина» перед МКБ должны быть погашены в течение нынешнего года, причем срок погашения одного из займов наступает уже 31 января. Будет Роман Авдеев расплачиваться сам с собой в срок – вопрос интересный, хотя, как утверждают в «МКБ капитал», до сих пор просрочек по выплатам не было. Однако продажи «Опина» за девять месяцев 2016 г. упали в 2,5 раза по отношению к аналогичному показателю предыдущего года – с 1,8 млрд до 772 млн руб. В МКБ Капитал говорят, что это неконсолидированная отчетность не показывает финансовые итоги дочерних компаний, которым принадлежат проекты ОПИНа. По итогам первого полугодия у ОПИНА выручка была 2,8 млрд. руб. против 1,2 млрд. руб. за 1 полугодие 2015. По итогам 2015 г. «Опин» показал убыток в 4,2 млрд руб. И погасить долги в такой ситуации компании будет довольно сложно. «В долг по МСФО включены построенные, но не переданные объекты – сумма реального долга намного меньше», – не соглашается представитель «Онэксима».  

Долги «Опина» почти в шесть раз больше капитализации. «Капитализация «Опина» – 4 млрд руб., но активы компании стоят намного больше – примерно 35 млрд руб. В них входят строительные проекты и большой земельный банк, – комментирует Алексей Степаненко. – За вычетом всех обязательств , включая банковские долги и кредиторскую задолженность по девелоперским проектам активы компании оцениваются примерно в 9  млрд руб.». 

Проекты в залоге

Почти все дочерние компании «Инграда», реализующие девелоперские проекты, получили кредиты от МКБ. В отчете МКБ за девять месяцев 2016 г. говорится, что компании Авдеева имеют кредиты на сумму около 6,9 млрд руб. Но общие долги этих компаний перед аффилированными компаниями существенно больше. Так, долги «Инграда», по данным его отчета за III кв. 2016 г., достигают 22,7 млрд руб. В МКБ Капитал это отрицают. 10 млрд руб долгов ОАО «Инград» перед Россиумом конвертированы в уставный капитал Инграда.  Согласно данным сервиса «Контур.Фокус», почти все «дочки» «Инграда», реализующие девелоперские проекты, заложены в МКБ. Некоторые залоги пролонгированы. Это говорит о том, что проектные «дочки» девелоперской компании «Инград» либо не успевают вовремя рассчитаться по некоторым кредитам с банком, либо их проекты стартовали с опозданием, а это создает риски для кредитного учреждения. Так, например, одна из таких «дочек» – ООО «Мастервилл» – строит 60 000 кв. м жилья в районе Рязанского проспекта. Сначала компания была в залоге у МКБ до 25 апреля 2017 г., а теперь заложена до 13 января 2023 г. 

Конечно, 22,7 млрд руб. долгов «Инграда» – это не только кредиты, взятые у МКБ. Еще «Инград» выпустил облигации на 5 млрд руб. до марта 2026 г. Облигации – характерный для Романа Авдеева способ финансирования бизнес-экспансии: концерн «Россиум» выпустил облигаций на 20 млрд руб., доход по ним выплачивается из доходов МКБ и «Инграда»: сам концерн «Россиум» не ведет производственной деятельности, он просто управляет активами Авдеева. И «Россиум», и «Инград» инвестируют в девелоперские проекты Авдеева, например, «Инград» в 2015 г. за 3 млрд руб. купил компанию «Группстрой-С», которая возводит жилой комплекс на территории стадиона «Текстильщик».  К уже имеющимся обязательствам компаний Авдеева  теперь добавится почти 26 млрд руб. долгов «Опина».  

Когда банкир – девелопер

Владеть обремененными долгами девелоперскими активами – всегда рискованно. А в случае с «МКБ капитал» девелоперские риски суммируются с банковскими. Стоит вспомнить, что два международных рейтинговых агентства, Fitch Ratings и Standard & Poor’s, уже дают негативный прогноз по рейтингу МКБ по итогам III кв. 2016 г. 

«На начало декабря у МКБ норматив достаточности капитала Н1 – 13%, что выше нормы, но банк, заработавший почти 2 млрд руб. прибыли за первые три квартала, на 1 декабря имеет уже убытки в 626 млн руб., – отмечает Роман Кенигсберг, руководитель практики управления рисками ФБК. – Банк создал резервы более 7% по кредитам юрлицам и более 18% – по кредитам физлицам, что вдвое выше доли просроченных кредитов. Отток из депозитов юрлиц с октября по декабрь 2016 г. составил почти 73 млрд руб., текущие средства юрлиц сократились на 19 млрд руб. Замещение оттока средств осуществлено за счет межбанковских кредитов – их было взято на 39 млрд руб. Кроме того, в октябре 2016 г. российские банки разместили на счетах ЛОРО в МКБ 53 млрд руб.». Эти кредитные организации очень помогли МКБ в непростой ситуации оттока средств и просрочки по кредитам. Кроме того, «дочерний банк МКБ – ООО «СКС» – занял почти $2 млрд у ЦБ, еще каких-то четыре месяца назад активы этого банка составляли $5 млн. Эта новость настораживает», говорит Максим Осадчий, начальник аналитического управления БКФ. 

К этому стоит добавить, что ситуация на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, где размещается девелоперский бизнес Романа Авдеева, довольно тяжелая. Спрос не восстанавливается с 2014 г., а количество предложений все время растет. «Сегодня лишь 20–25% выставляемых на продажу квартир в Москве имеет шанс найти покупателей. Это те объекты, чьи владельцы готовы предоставить скидку, в размере 8–10% в среднем», – утверждает портал «ИРН-консалтинг». Если в 2014 г. объем новых жилых проектов в Старой Москве увеличился на 1,3 млн кв. м., то в 2016 г. – на 2,8 млн кв. м. А переизбыток новостроек настолько беспокоит власти Московской области, что они собираются бороться за полный запрет долевого строительства. Если же «Инград» и «Опин» будут слишком медленно продавать свои объекты недвижимости, у концерна «Россиум» возникнут проблемы с обслуживанием кредитов и облигаций. 

Роман Авдеев не единственный банкир, имеющий девелоперские проекты. У Михаила Прохорова, еще недавно владевшего девелопером «Опин», есть банки «Ренессанс кредит» и МФК. Семья Гуцериевых–Шишханова владеет несколькими банками, в том числе Бинбанком, и проектами недвижимости трех компаний – это «Интеко», «А101» и «Моспромстройматериалы». Братья Ананьевы владеют Промсвязьбанком, банком «Возрождение» и девелоперской группой «ПСН». Юрию и Алексею Хотиным, владельцам 2 млн кв. м недвижимости и гостиницы Four Seasons (бывшая гостиница «Москва»), принадлежит банк «Югра». У ВТБ есть девелопер «Галс». Владелец сети отелей «Азимут» Александр Клячин владел Русским банком развития, но продал его ФК «Открытие» в 2008 г. Владелец О1 Group Борис Минц вышел из капитала ФК «Открытие», отказавшись от идеи создания инвестиционного банка. Но были случаи, когда девелоперский бизнес и другие параллельные проекты приводили к банкротству банков. 

Максим Осадчий считает, что «превращение банка в инструмент финансирования бизнеса банкира – это весьма опасная стратегия. Мы помним историю банков «Глобэкс» и «Российский кредит» Анатолия Мотылева, которые кредитовали его девелоперские проекты. В итоге «Глобэкс» был санирован, а у «Российского кредита» отозвали лицензию. Подобная ситуация была и у Межпромбанка Сергея Пугачева». «У нас проекты обеспечены выручкой, все имеют официальные разрешения на строительство или находятся в процессе получения этих разрешений. Компания «Инград» – публичная, а ее деятельность прозрачна, – не соглашается Алексей Степаненко. – Мы понимаем риски, и, вероятно, период активной экспансии «Инграда» закончился».

В прошлом году Михаил Прохоров отказался от нескольких своих активов. В июле группа «Онэксим» продала 20% акций «Уралкалия» бизнесмену Дмитрию Лобяку; до конца года Sual Partners Виктора Вексельберга и Леонарда Блаватника должны были выкупить 12% UC Rusal. Планы распродавать активы появились в связи с давлением на Прохорова из-за медиахолдинга РБК, статьи которого раздражали власти. В его компании даже проводились обыски. Девелоперский бизнес Михаила Прохорова – не последний в череде распродаж. В планах – избавление от РБК.