Год Нисанов посадил «Самолет» на «Киевской площади»

Акции выкупались у пяти основателей компании (пропорции не раскрываются). Представители «Самолета» и «Киевской площади» сказали Forbes, что цена сделки была рыночной. Исходя из сегодняшних котировок такой пакет стоит около 26 млрд рублей (порядка $350 млн). «Покупка финансировалась из собственных средств», — ответил на вопрос Forbes представитель «Киевской площади». 4,5% будут принадлежать непосредственно Году Нисанову, добавил он.

Нисанов может позволить себе такие приобретения: по оценке Forbes, только в не самом удачном для отрасли 2020 году доход «Киевской площади» от сдачи в аренду коммерческой недвижимости составил $1,28 млрд. Нисанову и его партнеру Зараху Илиеву принадлежат торговые комплексы «Фуд-сити», «Европейский», «Садовод», гостиница Radisson Collection (бывшая «Украина») и другие объекты общей площадью свыше 2 млн кв. м.

Ранее миллиардеры не интересовались рынком жилой недвижимости, но 2020-2021 годы изменили ситуацию. Программа льготной ипотеки подогрела спрос и разогнала цены: по данным ЦИАН, в Московском регионе в 2020 году они выросли на 20%, в первом полугодии 2021 года — на 14%.

Что за компания привлекла «королей российской недвижимости»? С момента IPO в октябре 2020 года акции «Самолета» подорожали в 4,5 раза. Ее крупнейшие акционеры — непубличные бизнесмены Павел Голубков (более 45%) и Михаил Кенин (около 35%), чьи бизнес-интересы не ограничиваются «Самолетом». Например, у Кенина есть инвестиции в ресторанный бизнес и торговые центры в Европе, он давний партнер Максима Воробьева, брата подмосковного губернатора Андрея Воробьева. 

Вложив на старте «Самолета» несколько десятков миллионов евро в его развитие, Голубков и Кенин сегодня могут быть кандидатами на попадание в глобальный список Forbes. По ценам закрытия 7 сентября стоимость их пакетов в «Самолете» составляет $1,5 млрд и $1,2 млрд соответственно.

На новостях о сделке с «Киевской площадью» акции продолжили рост. По состоянию на 18:00 (мск) 9 сентября они прибавили 4,85%, до 4284 рублей.

Для российского рынка сделка считается крупной. «Мы приняли решение приобрести доли в группе «Самолет», поскольку считаем, что накопленный «Киевской площадью» и «Самолетом» опыт в сфере девелопмента в совокупности создаст новые перспективы для всей отрасли», — сказано в заявлении Года Нисанова, которое приведено в сообщении о сделке.

«Участие группы компаний «Киевская площадь» в капитале «Самолета» — это огромный стратегический шаг вперед, новые широкие перспективы в реализации проектов коммерческой недвижимости, прямой доступ к экспертизе компании с многолетним опытом абсолютного лидера на этом рынке», — заявил генеральный директор «Самолета» Антон Елистратов. Представитель «Киевской площади» позже рассказал Forbes, что «сотрудничество подразумевает в том числе консультации по текущим проектам».

Насколько логичным выглядит такое сотрудничество? Мнения опрошенных Forbes аналитиков и участников рынка разделились.

«Это вполне закономерная сделка, учитывая текущую ситуацию на рынке, а также желание девелоперов диверсифицировать свой портфель и реализовывать как жилые, так и коммерческие проекты, — комментирует управляющий партнер Colliers Николай Казанский. — Сейчас по новым правилам при строительстве жилья нужно дополнительно возводить коммерческую недвижимость и формировать  места приложения труда, так что в будущем эта сделка станет драйвером для создания аналогичных форм сотрудничества. Отрасль развивается, и такое взаимодействие будет способствовать усилению как отдельных игроков, так и сегмента недвижимости в целом».

Есть и противоположная точка зрения. «Сама сделка меня не удивила, удивил покупатель, — говорит управляющий партнер «Тринфико» Артем Цогоев. — Все-таки инвестор непрофильный. Я не вижу синергии в появлении у «Самолета» акционера в лице «Киевской площади». Компании работают совершенно в разных сегментах рынка недвижимости. Но от этой сделки никто не ослабеет, как мне кажется».

«Какой смысл Нисанову заходить в «Самолет»? — удивляется владелец девелоперской компании. — У них активы в торговле, там все хорошо с доходами. А здесь жилье».

Зачем это «Самолету»?

Одной из возможных причин сделки опрошенные Forbes эксперты называют давнее желание основателей «Самолета» продать свои акции. «На наш взгляд, сделка отменяет необходимость планируемого SPO в ближайшие 1,5 года, что ранее негативно сказалось на котировках, и приближает [компанию ]к цели по увеличению капитализации, — говорит руководитель группы по инвестициям JLL Микаэл Казарян. — Привлечение стратегического инвестора — логичная альтернатива SPO».

«Самолет» провел IPO в конце 2020 года и планировал дальнейшую распродажу акций, готовился провести ее в конце 2021-го, — рассказывает Цогоев. — У компании было огромное количество активностей с одной целью — продать акции. Вероятно, в процессе экспонирования появилась «Киевская площадь», которая решила купить 10%, сделать стратегическую инвестицию».

Появление нового акционера может принести «Самолету» не только деньги. «У девелопера усилится административный ресурс и укрепятся позиции в старой Москве», — считает директор по инвестициям группы «Гранель» Андрей Носов. «Наличие такого сильного партнера как «Киевская площадь» в числе акционеров укрепит позиции «Самолета» на московском рынке, — говорит директор департамента продаж Российского аукционного дома Наталья Круглова. — [«Самолет»] получил максимально ресурсного партнера для продолжения развития бизнеса в границах Москвы».

В чем выгода Нисанова?

Некоторые аналитики сомневаются в том, что сделка произошла в удачное для «Киевской площади» время. «Мы полагаем, что, несмотря на высокий потенциал бизнеса девелопера, на текущий момент акции выглядят сильно перекупленными, — пишет в своем комментарии о сделке с «Киевской площадью» аналитик отдела анализа акций группы «Финам» Наталия Пырьева. — Помимо этого, мы полагаем, что общий позитив на рынке недвижимости, сложившейся во второй половине 2020 года, уже отыгран. И в среднесрочной перспективе мы ожидаем некоторой коррекции на фоне общего снижения покупательской активности, в том числе из-за ужесточения условий по льготной ипотеке, уже значительно выросших цен на жилье и снижения доходов населения».

Но с этой точкой зрения согласны не все. Инвестиционный менеджер «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин называет «Самолет» «недешевой компанией», но полагает, что ее акции находятся на справедливом уровне. По оценке «Открытие Брокер» целевая цена составляет 4529 рублей. «Капитализация компании составляет около 260 млрд рублей при прогнозируемой выручке в 102 млрд рублей в 2021 году, — говорит Нигматуллин. — У «Самолета» менее рентабельный бизнес по сравнению с другими игроками рынка, бизнес-модель компании строится на том, что она в основном входит в партнерства с собственниками земли по своим проектам и не строит сама, нанимая подрядчиков. Но есть и обратная сторона — такую бизнес-модель легко масштабировать».

По прогнозам «Открытие Брокер», выручка «Самолета» в 2022 году достигнет 200 млрд рублей. «Это внушительный рост, и инвесторы готовы платить премию, потому что у компании очень позитивные перспективы, — рассуждает Нигматуллин. — Рынок недвижимости в России, конечно, притормозил из-за сворачивания программы льготной ипотеки. Но ЦБ размышляет о том, чтобы в среднесрочной перспективе снизить таргет по инфляции до 2-3% — несложно предположить, сколько тогда будет стоить ипотека и какой это даст толчок для развития рынка».

Инвестиционный стратег УК «Арикапитал» Сергей Суверов тоже отмечает, что «Самолет» — одна из самых быстрорастущих компаний на российском рынке, а, по прогнозам самой компании, за два года ее EBITDA может вырасти в четыре раза. «Партнерство «Самолета» с Нисановым может быть взаимовыгодным, — говорит Суверов. — У компании большой земельный банк, и он может монетизировать его, используя экспертизу «Киевской площади» по созданию больших девелоперских проектов. А Нисанов, в свою очередь, может хорошо заработать, купив акции растущей компании».