От Андрея Биржина отваливаются активы

Причину такого шага объяснял сам господин Биржин в прошлом году так: стремление уйти от пересечения к государственными бюджетами. Шаг интересный, проблема лишь в том, что рынок жилья в российской столице переполнен и стоит на грани коллапса.

Как сообщило издание "Ведомости", Glorax Group бизнесмена Андрея Биржина выставила на продажу фирму «Мосавтодор и партнеры» (МИП), специализирующуюся на строительстве транспортной инфраструктуры. Напомним, МИП является одной из старейших подобных строительных компаний и была создана еще в 1991 году. Среди ее проектов – открытый тоннель с двумя путепроводами на трассе Москва – Ярославль, путепровод на шоссе Москва – Тума – Касимов, 220-метровый мост через канал им. Москвы в Яхроме, Лихачевское шоссе в Химках и т. д.

Стоимость сделки может составить до 1,5 млрд рублей (до 30 млн долларов). Опрошенные "Ведомостями" эксперты считают такую сумму оправданной хотя бы исходя из земельных владений МИП - ее основному производственному активу, "Внуковскому дорожному преприятию" принадлежит до 4 гектаров земли во Внуково в самом центре Новой Москвы. О причинах ухода с рынка строительства дорожной инфраструктуры в интервью сервильной Lenta.ru в июле 2016 года рассказывал сам глава Glorax Group:

- Четыре года назад, когда приобретались дорожные активы, я хотел, чтобы в общем объеме выручки 30 процентов составляли бюджетные средства. Около двух лет назад было принято решение полностью уйти от пересечений с государственными бюджетами. Я не считаю, что тот опыт был ошибкой. Ошибка — это когда нужно красным маркером все перечеркнуть. Сделать глаза грустными. С бухгалтером портвейна выпить. У нас не так. Мы попробовали, добились неплохих результатов. И все-таки решили не продолжать. Слишком много специфики в работе с госбюджетами, - с оттенком грусти пояснил успешный предприниматель. Отметим, что в 2013 году господин Биржин покинул девелоперскую компанию "Текта" якобы со скандалом: он расстратил в неизвестном направлении миллионы долларов, принадлежащие другим ее акционерам.

Сейчас господин Биржин активизировал свои усилия в области жилой недвижимости в Санкт-Петербурге, где "добивает" три зависших жилых проекта компании ПСМ-Классик и застраивает 4,5 гектара территории на Васильеостровском намыве. Как писала в декабре 2016 года газета "Фонтанка", проект весьма неоднозначный и рискованный, и даже в Смольном были сомнения о его целесообразности. Несмотря на это компании Биржина удалось продавить повышение высотности застройки на намываемых грунтах с 40 до 69 метров. Как видим, проблем с административным ресурсом у Андрея Биржина в северной столице нет никаких.

Тогда почему ему не по душе дорожное строительство в Новой Москве и Подмосковье? Ведь правительство Москвы уже одобрило новые изменения Генплана новых территорий общей стоимостью до 1 триллиона рублей (около 19 млрд долларов!). Например, согласно им, в эксплуатацию надо ввести одних только улиц более 600 километров. Вместо этого Glorax Group планирует заниматься жилой и коммерческой недвижимостью в Москве и Подмосковье. Как пишет The Mocow Times, "аналитики прогнозируют, что темпы развития строительного бизнеса – Glorax Development – обеспечат компании место в пятерке крупнейших российских строителей жилья".

Заманчивые перспективы

Жилая недвижимость в Москве всегда была переоценена. Однако, в последние 2-3 года ситуация изменилась. Большинство т.н. "инвесторов" наконец-то сообразило, что вложения в этот рынок уже как 8-10 лет являются с отрицательной доходностью, а конечным покупателям жилья стало все сложнее приобретать его - денег банально нет. Это притом, что усредненная стоимость квадратного метра столичного жилья упала с 5-6 до 2,5-2,7 тысяч долларов (по данным irn.ru). В итоге застройщики в Москве не могут своевременно распродавать введенное в строй жилье и вынуждены иногда "прогибаться" на скидки.

Как сообщал недавно КоммерсантЪ, "несмотря на общее оживление рынка первичной недвижимости Москвы, девелоперам не удается продать уже более двух лет 8% от имеющегося на рынке предложения. Сейчас вводятся в экслуатацию все новые жилые комплексы в Москве, из-за чего неуклонно растет предложение на падающем рынке. Так, по данным агентства Est-a-tet, в феврале 2017 года объем предложения на первичном рынке Москвы достиг 3 млн кв. метров, увеличившись на 19,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Согласно данным МИЭЛЬ, в феврале на первичном рынке старой Москвы продавались 2,54 млн кв. м жилья — это на 37% больше, чем годом ранее, и на 0,6% больше январского показателя.

Поэтому новые проекты строительства жилья в Москве закономерно приводят в перспективе к затовариванию этого рынка. Как считают эксперты irn.ru ситуация выглядит пока так:

"Если объемы нового строительства по каким-то причинам перестанут расти, то в обозримом будущем стоимость московского квадратного метра может потерять еще порядка 10%, после чего наступит стабилизация спроса, предложения и цен. Если же новые стройки продолжат расти, то цены будут падать еще несколько лет, а глубина снижения в рублевом выражении может составить 30-40%". При этом "дно" прогнозируется на 2019-2020 годы.

Еще хуже ситуация в Подмосковье, где продажи первичного жилья по ДДУ в 2014-2016 годах упали почти на треть (113 против 83 тысяч договоров). Область, ранее хвалившаяся одними из самых высоких показателей ввода в строй жилья - до 8 млн квадратных метров в год, в стране, оказалась у разбитого корыта. Спрос начал перетекать в Москву, а в регионе девелоперы вынуждены реализовывать квартиры практически по себестоимости.

- Такая ситуация на фоне сокращения спроса губительна для девелопера, так как поступающий денежный поток не обеспечивает потребности стройки. Это может привести к серьезным срывам срока сдачи объектов вплоть до банкротства застройщика. Сейчас нередки ситуации, когда квартиры в жилых комплексах высокой стадии готовности стоят всего лишь на 3-7% дороже, чем те, что приобретались на стадии котлована,— это снижает привлекательность инвестиций в новые очереди проекта, - заявила коммерческий директор компании "Миэль-Новостройки" Анна Шишкина. По ее оценке, падение продаж в среднем на проект составляет 20-30% относительно планируемого денежного потока.

А поскольку в Москве в ближайший год на продажу будет выставлено еще 3,5 млн квадратных метров жилья, то гонки столицы и области к финишу массовых банкротств застройщиков, только продолжатся.

Все это означает, что российским девелоперам, привыкшим к ненапряжной и выгодной деятельности - взять кредиты, кое-как построить и затем распродать "лохам" бетонные крольчатники - придется столкнуться с новой реальностью. Когда маржа мизерная, когда кредитов мало, когда покупателей меньше квартир раза в 2, если не в 3, а конкуренция с "коллегами" просто зашкаливает. Справится ли с такими обстоятельствами компания Андрея Биржина, за спиной у которого нет опыта работы в таких условиях, а есть лишь слегка подмоченная репутация и административный ресурс? Он, безусловно, всегда нужен, но как с его помощью заставить теряющих свои доходы людей покупать выстроенные Glorax Group бетонные пеналы?

Жилье на юге Москвы не нашло покупателей
Часть лотов девелоперы не могут продать уже два года
КоммерсантЪ, 29.03.2017

Несмотря на общее оживление рынка первичной недвижимости Москвы, девелоперам не удается продать уже более двух лет 8% от имеющегося на рынке предложения. Этот срок более чем в десять раз превышает средний период экспозиции лотов на первичном рынке. Тяжелее всего продать оказалось неликвидные предложения бизнес-класса, расположенные на юге столицы.

8,3% жилья от совокупного объема предложения на первичном рынке Москвы экспонируются уже более двух лет. Такие данные в своем исследовании приводят консультанты «Миэль-Новостройки». Согласно их расчетам, сейчас на первичном рынке в старых границах Москвы экспонируются 210,4 тыс. кв. м (2,5 тыс. квартир и апартаментов), которые реализуются в 20 комплексах, сданных в эксплуатацию до начала 2015 года. Средний срок экспозиции квартир в строящихся объектах массового сегмента при этом составляет полтора-два месяца, уточняют аналитики. Примерно 1 тыс. кв. м нераспроданного жилья приходится на экономкласс, 14,6 тыс. кв. м — на бизнес-класс, 74,6 тыс. кв. м — на комфорт-класс.

Преобладание среди нераспроданного жилья бизнес-класса консультанты компании «Миэль» связывают с заметным ростом объемов предложения в этом сегменте в период до 2015 года, когда комплексы в экономичном сегменте были слабо представлены на рынке. Кроме того, в случае необходимости быстро продать недорогие неликвидные квартиры можно за счет скидок и специальных акций, в то время как более дорогое жилье может простаивать годами.

Согласно расчетам компании «Миэль», большая часть непродаваемого жилья концентрируется в Южном административном округе — 47,8% (100,5 тыс. кв. м). Еще 26,3% (55,4 тыс. кв. м) неликвидного предложения располагаются в Юго-Западном, 9,2% (19,3 тыс. кв. м) — в Северо-Западном, 6,4% (13,5 тыс. кв. м) — в Центральном, 5,3% (11,1 тыс. кв. м) — в Восточном, 3,6% (7,7 тыс. кв. м) — в Северо-Восточном, 0,7% (1,4 тыс. кв. м) — в Северном, 0,5% (0,96 тыс. кв. м) — в Зеленоградском, 0,2% (0,4 тыс. кв. м) — в Западном.

Согласно оглашенным ранее оценкам Est-a-tet, в феврале 2017 года объем предложения на первичном рынке Москвы достиг 3 млн кв. м, увеличившись на 19,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В сегменте премиум аккумулировалось 9,2% предложения, комфорт — 37,2%, бизнес — 42,8%, эконом — 5,2%, элитном — 5,5%.