Традиционно в I квартале нет высоких результатов, основной ввод приходится на конец года, говорит представитель московского стройкомплекса. С ним соглашается руководитель irn.ru Олег Репченко: «Ввод – это показатель рынка года два назад, с точки зрения рынка важнее предложение». Объекты, которые сейчас вводятся, закладывались два-три года назад, в разгар сложной экономической ситуации, подтверждает его слова представитель стройкомплекса Москвы. Руководитель группы компаний «Инград» Анатолий Францев объясняет падение ввода стадиями строительства: большинство строящихся объектов находится на начальной и средней стадиях готовности.
В основном снижение обеспечила новая Москва: там введено всего 135 700 кв. м, говорит представитель стройкомплекса Москвы: в границах старой Москвы ввод упал только на 35%. Московские власти и заявляли о намерении ограничить жилищное строительство на присоединенных территориях.
«Основной акцент – на создании рабочих мест и развитии инфраструктуры. В ближайшее время запланирован ввод сразу четырех крупных коммерческих объектов», – говорит руководитель департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.
Вероятно, из-за непростой экономической ситуации застройщики затягивают строительство и сдают объекты медленнее, полагает Репченко, прежде квартиры распродавалась на ранних стадиях строительства, сегодня в готовых домах до 30% квартир не продано.
В 2016 г. по более чем 40% запланированных к сдаче жилых комплексов перенесены сроки ввода, знает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая.
В Подмосковье ввод снизился не так сильно: на 8,9% – сдано 1,166 млн кв. м.
Стабилизация спроса на новостройки позволила ввести в эксплуатацию начатые проекты в установленные сроки, объясняет представитель минстроя области. Плотность застройщиков по-прежнему самая большая, но цена за квадратный метр пока остается вполне конкурентной, характеризует подмосковный рынок партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский.
В России ввод жилья также снижается, по данным Росстата, на 15,8% до 13,1 млн кв. м. Треть этой недвижимости приходится на индивидуальное жилищное строительство – 4,8 млн кв. м.
Существенно снизился ввод недвижимости в Нижегородской области – на 26,6%, в Тюменской – на 35,5%, в Свердловской – на 49,2%. Минстрой России и прогнозировал снижение ввода, говорит его представитель, для улучшения ситуации правительство выделило дополнительные деньги на стимулирование жилищного строительства.
«Москва болезненнее других переживает ситуацию, цена на ее рынке была сильнее других перегрета, – считает Репченко. – В мировой практике есть формула: стоимость метра должна равняться среднемесячной зарплате. В Москве было много инвестиционных покупателей, и при средней зарплате в 60 000–70 000 руб. в месяц метр стоил 200 000 руб. А в регионах стоимость жилья более-менее коррелирует с доходами населения». Сейчас, по его словам, на рынке много предложения и цены постепенно корректируются. «Не стоит драматизировать ситуацию. В 2015 г. предложения в новостройках увеличились на 56% по сравнению с 2014 г. Это значит, что в конце текущего – начале следующего года мы можем увидеть новый рост ввода, сравнимый с рекордным 2015 годом (3,8 млн кв. м), считает Литинецкая.
Заммэра Марат Хуснуллин сообщал, что в Москве создан колоссальный градостроительный задел, который позволит стабильно работать строительной отрасли в ближайшие годы. По его словам, действуют разрешения на строительство 27,6 млн кв. м недвижимости, в том числе 18 млн кв. м жилья.
Среди регионов – лидеров по вводу, помимо Подмосковья, Санкт-Петербург (1,117 млн кв. м, рост на 24,4%) и Краснодарский край (1,047 млн кв. м, падение на 7,5%). Более высокие по сравнению с общероссийскими показатели ввода жилья в Петербурге руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева объясняет тем, что спрос и ввод новых объектов находятся на стабильно высоком уровне – около 4 млн кв. м в год, кроме того, вместе с Москвой Петербург забирает часть регионального спроса, в Петербурге он обеспечил порядка 30% продаж.
Кризис в строительной отрасли усугубляется
Падают госзаказ и ввод недвижимости, растут просрочка и количество банкротств
Ведомости, 4.04.2017
Такой вывод следует из отчета Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). В 2016 г. в России было выполнено строительных работ на общую сумму 6,18 трлн руб. Это на 4,3% ниже аналогичного показателя 2015 г. в сопоставимых ценах (данные Росстата). В целом стоимость строительных работ снижается в течение трех лет.
Одним из важнейших показателей развития отрасли аналитики РАСКа называют работы по госзаказу. Он обеспечивает более 60% инвестиций. Общая сумма государственных закупок по итогам года составила 5,8 трлн руб. По сравнению с 2015 г. сумма контрактов упала на 11%, а их количество – на 29%.
Падение было бы намного больше, если бы не строительство Керченского моста и футбольных стадионов к чемпионату мира – 2018, полагает член общественного совета при Минстрое Илья Пономарев. Основная часть этих инвестиций пришлась на дорожное строительство и нефтегазовую отрасль, говорится в отчете РАСКа. Год назад глава Росавтодора Роман Старовойт заявлял, что его агентство откажется от новых строек из-за падения цен на нефть и сокращения расходной части федерального бюджета. Тогда проект федерального бюджета на 2016 г. предусматривал 553 млрд руб. на финансирование Росавтодора, в 2017 г. – 494 млрд руб.
Сокращается и ввод недвижимости. Всего за 2016 г., по данным Росстата, в России было введено в эксплуатацию 131,4 млн кв. м (падение на 5,7%). В России впервые за шесть лет наблюдается сокращение ввода жилья, он составил 79,8 млн кв. м. Это на 6,5% меньше аналогичного показателя 2015 г., который стал рекордным за всю историю страны, – тогда сдали 85,3 млн кв. м. Этот успех был обусловлен проектами, которые стартовали в докризисный период, а в 2014–2015 гг. многие инвесторы откладывали новые проекты, указывается в отчете РАСКа.
«Доходность строительной отрасли, по Росстату, – 5,2%. Отрасль растет при условии, когда доходность достигает «инфляция плюс 1%». В прошлом году официальная инфляция была 5,4%. То есть, сколько бы вы ни вложили в отрасль, заработок будет ниже, чем инфляция», – комментирует Пономарев. Как результат – с рынка уходят компании, а кредитование сектора сокращается, указывает он.
Банкротами признаны 3183 компании, что превышает аналогичный показатель прошлого года на 17,3% (2713 банкротов). Причем среди признанных несостоятельными преобладают старожилы. 66% банкротов существовали не менее семи лет, говорится в отчете РАСКа. Еще 32% компаний существуют от трех до семи лет, и лишь 2% – молодые компании. Это отчасти и последствия мегапроектов, считает директор по маркетингу и исследованиям рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. Большую долю в банкротствах в Южном федеральном округе, по ее оценке, составляют компании, участвовавшие в стройках к сочинской Олимпиаде-2014.
Как следствие, с сентября 2014 г. доля строительной отрасли в кредитном портфеле банков непрерывно снижается – с 9,7 до 7,4%. Доля просроченной задолженности по рублевым кредитам составила 24,7% – каждый четвертый кредитный рубль является проблемным, говорится в отчете РАСКа. По итогам 2015 г. кредитов было выдано на 32,5% меньше, чем в 2014 г. В 2016 г. наблюдается увеличение всего на 6,4%. Практически половину всего портфеля кредитов формирует Москва (49,7%), следом идет Санкт-Петербург (8,1%).
Кредиты получить стало сложно. Например, если раньше по открытой кредитной линии финансирование объекта продолжалось в зависимости от стадии строительства, то сейчас банки смотрят на то, как идут продажи, указывает партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский. «С 2014 г. происходит перестройка структуры рынка, увеличивается концентрация. Небольшие компании, которые продавали по 1–2 объекта, как и все, столкнулись со снижением спроса, – говорит Цаплина. – Это увеличило просроченную задолженность, усложнило финансирование со стороны банков, нарушило инвестиционный процесс и усилило банкротство мелких компаний. Это подтверждается и официальной статистикой».
Падение заказов со стороны государства только ухудшает ситуацию в отрасли и дает предпосылки стагнации в начале 2017 г., прогнозирует РАСК. Текущий год станет тяжелым для строителей, соглашается Пономарев: «Меняется законодательство: в июне запустят новую систему саморегулирования, в сентябре – новую систему ценообразования, параллельно принимается большой объем документов технического регулирования, меняется закон о долевом строительстве». Через пять лет, когда экономика начнет рост, может оказаться так, что строить будет некому, предупреждает он.
Рынок недвижимости адаптируется к этой новой реальности, связь между ним и макроэкономикой становится все более спорной и неоднозначной. В последние месяцы нефть отскочила выше $50 за баррель, укрепился рубль, однако всплеска спроса на недвижимость не произошло, скорее наоборот. Например, в Московском регионе предложение так велико, что продать все построенное, по-видимому, удастся лишь при условии революционного снижения стоимости жилья, говорит руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.