Выходец из Лукойла переселяется в офисы

Высокий спрос на офисы в Москве на фоне их нехватки привлекает в этот сегмент непрофильных инвесторов. Новая технологическая компания (НТК), созданная бывшим топ-менеджером ЛУКОЙЛа Валерием Субботиным, приобрела более 20 тыс. кв. м в строящемся бизнес-парке «Останкино» оценочно за 3,6 млрд руб. Изначально НТК собиралась выкупать площади совместно с Accent Capital, но сделка развалилась.

НТК закрыла сделку по покупке 22 тыс. кв. м офисов в строящемся бизнес-парке «Останкино» в районе станции метро «Бутырская» на северо-востоке Москвы, сообщили “Ъ” три консультанта на рынке недвижимости. В ГК «Пионер», выступающей девелопером проекта, подтвердили информацию. В НТК не ответили на запрос “Ъ”.

По данным Kartoteka.ru, до сентября 2020 года владельцем НТК значился бывший топ-менеджер ЛУКОЙЛа Валерий Субботин, позже свои доли он перевел в кипрскую Valna Holding Cyprus Ltd. У этой компании, оказывающей логистические услуги нефтегазовой отрасли, до сих пор не было особых интересов на рынке недвижимости. Но уже в декабре 2021 года НТК закрыла сразу две сделки по покупке у PNK Group 72 тыс. кв. м в индустриальном парке «PNK Парк Белый Раст» на Рогачевском шоссе и 80 тыс. кв. м в «PNK Парк Жуковский».

В июле прошлого года «Ведомости» сообщали, что покупкой офисов в бизнес-парке «Останкино» интересуется Accent Capital основателя сети «Копейка» Александра Самонова. Эта компания действительно вела переговоры, но совместно с НТК, говорят источники “Ъ”. По договоренности половину суммы в обмен на 50% выкупаемых площадей должна была найти Accent Capital, остальное — НТК.

Условия также предполагали, что Accent займется управлением активом и сдачей офисов в аренду после сдачи объекта. За оперативное управление компания просила у контрагента более 100 млн руб. в год, говорит собеседник “Ъ”, близкий к сторонам.

«Эта сумма выше рынка, что и не устроило НТК»,— объясняет он причину разрыва сотрудничества. В Accent Capital на вопросы “Ъ” не ответили.

Эксперты соглашаются, что сумма, которую Accent Capital запросила за управление, завышена. Адекватный размер платежа управляющему офисным зданием площадью 22 тыс. кв. м сейчас составляет 25–35 млн руб. в год плюс 15-20% в случае роста доходности проекта, говорит директор департамента рынков капитала Colliers Денис Платов. К тому же, добавляет он, выгоднее нанять собственную команду, если НТК планирует в дальнейшем покупать другие офисные объекты. «За счет эффекта масштаба можно сократить расходы на управление каждым зданием»,— считает эксперт.

Партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев оценивает стоимость выкупленных НТК площадей в бизнес-парке «Останкино» в 3,4–3,6 млрд руб. Но покупатель мог получить и дисконт, так как покупает объект на этапе строительства, не исключает он. В первый год пандемии офисы в Москве почти не строились, и сейчас на них высокий спрос, говорит член совета директоров JLL Микаэл Казарян. По этой причине, уверен он, НТК сможет в короткие сроки заполнить объект арендаторами. Бизнес-парк «Останкино» (его общая площадь 122 тыс. кв. м) строится вне развитых деловых зон столицы, но с учетом снижающейся доли вакантных офисных площадей в качественных объектах внутри МКАД спрос арендаторов в данной локации будет высоким, не исключает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. После ввода в эксплуатацию актив может приносить 320–380 млн руб. чистого операционного дохода ежегодно, подсчитал Денис Платов.

Высокая активность на рынке арендаторов, которые стремятся занять наиболее качественные и ликвидные офисы в дефицитных локациях, привела к тому, что в 2021 году объем чистого поглощения площадей в офисном сегменте Москвы достиг 860 тыс. кв. м — это максимум с 2017 года, добавляют в Knight Frank. В итоге доля вакантных площадей в столичных бизнес-центрах класса А не превысила 9,6%, класса В — 5,3%.

В НТК после сдачи номера в печать сообщили, что пока заключили с «Пионером» предварительное соглашение о покупке актива, а завершение сделки планируется после выполнения ряда условий. Там добавили, что группа продолжает наращивать портфель коммерческой недвижимости в новых сегментах для его диверсификации.